Faire construire une nouvelle maison est une grande aventure pour les futurs propriétaires. Même dans les meilleures conditions, c’est un processus stressant, long, complexe et coûteux. La majorité des consommateurs choisissent un entrepreneur général pour la construction de leur maison. C’est la façon la plus sécurisante de construire et c’est celle qui offre le plus de garanties.

Cependant, c’est aussi la plus coûteuse. Pour économiser sur les coûts de construction il est possible de faire construire sa maison par un gestionnaire de projet. La démarche est pratiquement identique, mais il existe des différences importantes dans la relation entre les parties et dans les garanties offertes.

Construire avec un entrepreneur général
Le rôle de l’entrepreneur général est de prendre en charge l’ensemble de la réalisation des travaux pour un prix fixe (à forfait) ou pour un pourcentage du coût total des travaux.
Au Québec, l’entrepreneur général est responsable de tous les travaux qu’il dirige et la maison neuve qu’il construit doit être garantie par un des Plans de garanties de maisons neuves accrédité par la Régie du Bâtiment du Québec.
Quelque soit le défaut de construction, c’est l’entrepreneur général qui est responsable vis-à-vis le propriétaire.
L’entrepreneur général doit aussi respecter toutes les clauses de son contrat avec le propriétaire comme les dates de livraison et de fin définitive des travaux. Il se doit aussi de réaliser les travaux selon les spécifications les plans et devis faisant partie du contrat de construction.

Les avantages de construire avec un entrepreneur général. La construction d’une maison nécessite la collaboration d’une vingtaine d’entreprises spécialisées ainsi que de dizaines de manufacturiers et d’autres entreprises de services professionnels tels que les architectes, ingénieurs, arpenteurs, notaires, estimateurs, inspecteurs municipaux, évaluateurs agréés, etc…
Une coordination efficace de l’ensemble des intervenants n’est pas facile et est remplie d’imprévus, de négociations parfois musclées, de demandes d’informations répétées et de beaucoup de stress. Les deux grands avantages de faire affaire avec un entrepreneur général sont la sécurité et la simplicité. Il y a un seul grand responsable du projet qui doit veiller à sa réalisation et au respect des coûts.

Les inconvénients de l’entrepreneur général. Le choix de l’entrepreneur général se fait presque toujours par soumission. Dans un marché très compétitif, on dit souvent que celui qui remporte la soumission est le plus malheureux car c’est celui qui a fait une erreur de calcul. Dans un tel cas, l’entrepreneur général est toujours tenté de réduire la qualité du travail ou des produits de manière à ne pas travailler pour rien ou à perte. Il peut aussi rechercher sys`ématiquement des oublis dans le contrat pour justifier des coûts supplémentaires. Cette situation ne peut qu’engendrer des tensions sur le chantier et les propriétaires sont souvent déçus de la qualité de construction finale ou de l’augmentation des coûts.

À forfait ou à pourcentage ? À mon avis, la relation entre les propriétaires et l’entrepreneur général est plus saine lorsque celui-ci est payé pour sa gestion au pourcentage du coût des travaux des entrepreneurs spécialisés. Ceci ne change aucunement la responsabilité de l’entrepreneur général et il peut se concentrer davantage sur la qualité des travaux. Cependant, cette pratique est encore peu courante au Québec car les consommateurs préfèrent la sécurité du prix forfaitaire au détriment de la qualité des travaux.

La prime pour les risques. Qu’il travaille à prix fixe ou à pourcentage, l’entrepreneur général se doit d’ajouter une prime de 5 à 10% pour les risques qu’il assume par sa responsabilité légale. Ces imprévus n’arrivent pas toujours mais c’est le propriétaire qui paie ce surplus pour assumer les risques potentiels. Le coût total des services d’un entrepreneur général varie habituellement de 20 à 25% du coût des travaux. selon la difficulté du projet.

Le gestionnaire professionnel
Le rôle d’un gestionnaire de projet identique à celui d’un entrepreneur général pour ce qui touche à la réalisation des travaux mais il peut ajouter de nombreux autres services à titre de conseiller professionnel. Cependant, il n’a pas la même responsabilité légale. C’est le propriétaire qui transige directement avec tous les intervenants et le gestionnaire de projet devient le représentant du propriétaire.

Un service à la carte. Le gestionnaire offre un service à la carte, il peut gérer les sous-traitants choisis par le propriétaire et le conseiller dans la gestion de son projet. Il agit alors comme un conseiller auprès du propriétaire qui prend toutes les décisions finales.
Il peut aussi être beaucoup plus impliqué dans tout le processus de la conception jusqu’à la réalisation. Il arrive alors avec des équipes qu’il connait bien tant pour la planification, l’estimation, la réalisation des travaux et même le financement. C’est d’ailleurs une des forces d’un bon gestionnaire expérimenté de pouvoir référer de bonnes entreprises et d’avoir un certain pouvoir de négociation avec des entrepreneurs spécialisés si le travail n’est pas fait à son goût.
Avec un entrepreneur qu’il ne connait pas le gestionnaire n’a pas plus de pouvoir de négociation que le propriétaire.

Parmi les actions possibles du gestionnaire de travaux on retrouve:
1- La planification et l’estimation préliminaires du coût des travaux
2- La recherche de financement
3- La réalisation des plans finaux et des devis techniques
4- L’estimation budgétaire à partir des plans et devis finaux
5- L’analyse des soumissions, l’évaluation des oublis et des extras
6- La validation des contrats rédigés avec les sous-traitants
7- L’organisation de la cédule des travaux
8- La supervision des travaux sur le chantier
9- La validation des paiements durant les travaux
10- Support de garantie après les travaux

Gestionnaires vs entrepreneur général
Plus transparent. Un gestionnaire des travaux payé à pourcentage (généralement de 10 à 15% du coût des travaux) est plus transparent que l’entrepreneur général. Les propriétaires savent exactement ce que coûte chaque item ou chaque entrepreneur spécialisé. L’entrepreneur général payé à forfait ne donne pas le détail des coûts car il veut se donner la possibilité de jouer avec son budget lors du chantier pour équilibrer ses coûts. Si le prix du bardeau d’asphalte augmente subitement, il coupera sur la qualité ailleurs pour maintenir ses profits.

Plus indépendant. N’ayant pas de lien contractuel avec les entrepreneurs spécialisés il est plus indépendant que l’entrepreneur général et peut prendre davantage le parti du propriétaire. L’entrepreneur général est responsable des vices de construction auprès du propriétaire. Il peut donc avoir comme réflexe de défendre la mauvaise qualité des travaux de “ses” entrepreneurs sous-traitants car s’ils ne veulent pas reprendre les travaux c’est lui qui en devient responsable. Le gestionnaire n’a pas à être complaisant avec les entrepreneurs spécialisés, s’ils ne font pas un bon travail ils risquent des poursuites légales par le propriétaire et ils ne seront plus recommandés par le gestionnaire pour d’autres contrats. Voilà le pouvoir d’un bon gestionnaire qui s’entoure d’une équipe professionnelle mais sans lien contractuel direct.

Plus impliqué, plus préventif. De manière générale, le gestionnaire de travaux exécute les mêmes actions que l’entrepreneur général lors de la réalisation des travaux. Cependant, en l’impliquant dès la conception et jusqu’aux derniers paiements le propriétaire bénéficie de son action préventive où le gestionnaire est davantage un conseiller professionnel.

Pour contrer les hypothèques légales. Si vous payez l’entrepreneur général pour la réalisation des travaux de toiture mais qu’il ne paie pas le couvreur pour son travail, celui-ci peut lever une hypothèque légale sur votre maison et vous obliger à payer une deuxième fois votre toiture.
En payant directement le couvreur sans intermédiaire, le propriétaire réduit fortement les risques qu’une hypothèque légale soit prise sur leur maison.

Le choix du gestionnaire
L’absence de formation. N’importe qui peut se dire gestionnaire de projet professionnel et il est très facile d’avoir l’air expérimenté quand on a 50 ans et qu’on discute avec des propriétaires néophytes en construction. On y retrouve beaucoup d’anciens pompiers ou des fonctionnaires à la retraite se lançant dans une seconde carrière et qui ne font pas la différence entre un bardeau et une tuile d’acier. Plusieurs entrepreneurs ayant perdu leur licence de constructeur pour fraude ou incompétence s’y essaient. Vérifiez donc leurs antécédants et choisissez d’abord des entreprises expérimentées capables de bien vous conseiller.

Une responsabilité atténuée. S’il ne fait pas la surveillance complète des travaux sur le chantier, le gestionnaire n’est pas responsable de la qualité de la réalisation des travaux des sous-traitants. Certains gestionnaires peu scrupuleux se foutent royalement de la qualité des travaux et ne cherchent qu’à faire travailler leurs amis. Ils demandent souvent des pourcentages alléchants de 3 à 5% pour leur gestion mais reçoivent ensuite des commissions élevées de 15% de la part des sous-traitants référés. Dans un tel contexte, oubliez les économies et la qualité des travaux.
Cependant, le gestionnaire demeure responsable de tous les actes qu’il pose lui-même. Il est responsable de ses plans, de ses estimations, des vérifications de chantier pour paiements, etc. Si vous aimez votre beau-frère ne lui donnez pas cette responsabilité légale, il pourrait se retrouver sérieusement dans l’embarras.